Vous parcourez des condos à Punta Cana ou des villas à Cabarete. Les photos de plage sont magnifiques, le prix est juste, et vous vous demandez : ce bien pourrait-il se rentabiliser tout seul ? La réponse courte est oui — si vous comprenez le marché, le cadre juridique et les chiffres.
La République Dominicaine a accueilli un record de 11,6 millions de visiteurs en 2025 — une hausse de 4,3 % par rapport à 2024 et de 13,3 % par rapport à 2023.[1] Le seul mois de décembre a enregistré près de 960 000 arrivées aériennes, le mois le plus élevé de l'histoire du pays. Les croisières ont ajouté 2,8 millions de passagers sur l'année.[12]
Ce torrent de visiteurs ne remplit pas seulement les chambres d'hôtel. Il alimente un marché de location courte durée en pleine croissance — un marché qui reste remarquablement peu réglementé comparé aux restrictions que les acheteurs rencontrent à Barcelone, New York ou Lisbonne. Ce blog vous guide à travers ce qu'un acheteur étranger doit savoir pour transformer un bien dominicain en activité de location journalière.
La République Dominicaine est la première destination touristique des Caraïbes en volume, et 2025 a confirmé que la tendance s'accélère. De janvier à novembre, 7,88 millions de voyageurs sont arrivés par avion — une hausse de 35 % par rapport aux niveaux pré-pandémie de 2019 et 3 % au-dessus de 2024.[2]
Les États-Unis restent le plus grand marché émetteur avec 39 % des arrivées, suivis par le Canada (19 %), la Colombie (6 %) et l'Argentine (6 %). Punta Cana a géré 51 % du total des arrivées par aéroport, suivi de Las Américas à Saint-Domingue (28 %) et Cibao (12 %).[2]
République Dominicaine — Tourisme 2025 en chiffres
Total visiteurs
11.6M
+4,3 % vs 2024, +52 % vs 2019
Arrivées aériennes
8.8M
+35 % vs niveaux pré-pandémie
Passagers de croisière
2.8M
+153 % vs 2019, leadership régional
Chambres d'hôtel
92,142
+2 500 chambres ajoutées rien qu'en 2025
L'occupation hôtelière a dépassé 77 % en moyenne au premier semestre 2025, avec la Semaine Sainte atteignant 85 %. Le gouvernement vise 15 millions de visiteurs annuels d'ici 2030 — et avec 2 500 nouvelles chambres ajoutées en 2025 et l'infrastructure portuaire en expansion, le pays construit la capacité nécessaire.[2][10]
La performance des locations courte durée varie considérablement selon l'emplacement. Les données ci-dessous reflètent les moyennes des douze derniers mois (novembre 2024 – octobre 2025) d'Airbtics et AirROI, couvrant les annonces Airbnb actives dans chaque marché.
| Marché | Annonces | TJM | Occupation | Revenu annuel |
|---|---|---|---|---|
| Punta Cana | 4,875 | $118 | 49% | $20,000 |
| Cabarete | 1,310 | $108 | 52% | $19,000 |
| Santo Domingo | 4,595 | $70 | 53% | $13,000 |
| La Romana | 784 | $733 | 29% | $53,686 |
Sources : Airbtics (Punta Cana, Saint-Domingue, Cabarete — nov 2024–oct 2025) ; AirROI (La Romana — nov 2024–oct 2025). TJM = Tarif Journalier Moyen. Les chiffres de revenus sont des moyennes brutes tous types d'annonces confondus.[3][4][5][6]
La Romana se distingue comme le marché premium — porté par les villas de luxe près de Casa de Campo — où les propriétés du top 10 % génèrent plus de 20 000 $ par mois. À l'autre extrémité, Saint-Domingue est une stratégie de volume avec des tarifs nocturnes plus bas mais la meilleure occupation médiane à 53 % et un fort segment de nomades numériques.
Les propriétés les plus performantes (top 10 %) à Punta Cana gagnent significativement plus que la moyenne. Des facteurs comme la photographie professionnelle, les outils de tarification dynamique, le statut Superhost et un WiFi rapide peuvent pousser le revenu annuel bien au-dessus de la médiane du marché.
La saisonnalité compte. La haute saison s'étend de décembre à avril, avec février et janvier affichant souvent 70–90 % d'occupation dans les marchés balnéaires. Les mois intermédiaires (mai, septembre, octobre) exigent une discipline tarifaire et du marketing pour maintenir la trésorerie. Forte saisonnalité à Punta Cana ; plus limitée à Saint-Domingue.[3][5]
L'une des caractéristiques les plus attrayantes de la République Dominicaine pour les investisseurs locatifs est ce qui n'existe pas : il n'y a actuellement aucune restriction nationale sur les locations courte durée. Pas de plafond de nuits, pas d'obligation de présence du propriétaire, pas de système de loterie pour les licences. Les copropriétés et communautés de resort peuvent avoir leurs propres règles, mais au niveau national l'environnement réglementaire est permissif.[10]
En 2025, la République Dominicaine a promulgué la Loi 85-25, une loi globale sur les baux remplaçant le cadre vieux de décennies (Loi 4314 de 1955). La disposition clé pour les opérateurs de location journalière : la loi exclut explicitement les locations touristiques ou récréatives de 90 jours ou moins de son champ d'application. Cela signifie que les locations de vacances courte durée restent en dehors du cadre général de protection des locataires — vous n'affronterez pas les plafonds de contrôle des loyers ni les longues procédures d'expulsion qui s'appliquent aux baux résidentiels de longue durée.[8]
Prudence avec la location longue durée : Si vous envisagez de louer à des locataires à long terme (90+ jours) comme alternative, sachez que le droit dominicain est fortement pro-locataire. Le loyer est plafonné à 1 % de la valeur du bien par mois, les expulsions peuvent prendre plus de 5 mois pour non-paiement et plus d'un an pour d'autres motifs, et le processus administratif favorise fortement le locataire. De nombreux propriétaires préfèrent les locataires étrangers pour réduire le risque de litiges prolongés. Les locations courte durée de moins de 90 jours contournent entièrement ce cadre.[11]
Le droit dominicain ne différencie pas entre les revenus de location courte et longue durée à des fins fiscales. Si vous exploitez une location courte durée, vous devez :[7]
S'inscrire auprès de la DGII
Obtenir un RNC (identifiant fiscal) auprès de la Dirección General de Impuestos Internos. Il n'y a pas de seuil minimum de revenus — l'inscription est requise dès votre première réservation.
Facturer l'ITBIS (TVA 18 %)
L'hébergement courte durée est soumis à l'ITBIS. Vous devez émettre des factures avec un comprobante fiscal (numéro de série officiel de reçu fiscal). L'ITBIS est déclaré et payé mensuellement via le bureau virtuel de la DGII.
Déclarer l'impôt sur le revenu annuel
Les revenus locatifs sont imposés à un taux progressif pour les résidents (jusqu'à 25 %) ou à un taux fixe de 27 % pour les non-résidents. Une retenue à la source de 10 % s'applique comme acompte crédité sur votre obligation annuelle. Déclaration individuelle à déposer avant le 31 mars de l'année suivante.
Collecte d'impôts par Airbnb (depuis 2022)
Depuis 2022, Airbnb s'est associé au gouvernement dominicain pour collecter et reverser certains impôts sur les réservations effectuées via la plateforme. Cependant, les hôtes restent responsables de vérifier leur propre conformité et obligations déclaratives, en particulier pour les réservations via d'autres canaux.
Source : Guide fiscal Airbnb 2025 — République Dominicaine, préparé par un cabinet d'avocats indépendant. Consultez toujours un comptable local pour confirmer les exigences actuelles.[7]
Si vous achetez dans une zone touristique — Punta Cana, Las Terrenas, Cabarete, Samaná, Bayahíbe, Jarabacoa — il y a de fortes chances que votre bien se trouve dans un développement approuvé CONFOTUR. La Loi 158-01, connue sous le nom de loi CONFOTUR, a été conçue pour stimuler l'investissement touristique et offre un allègement fiscal significatif aux premiers acheteurs de biens éligibles.[9]
Avantages fiscaux CONFOTUR pour les acheteurs
Taxe de transfert
0 % (vs. 3 %)
Exonération de la taxe standard de 3 % sur le transfert de propriété à la clôture. Sur un bien de 300 000 $, c'est 9 000 $ économisés dès le premier jour.
Taxe foncière (IPI)
0 % pendant 15 ans
Exonération de la taxe foncière annuelle de 1 % (IPI) sur les valeurs supérieures à ~RD$9,5M (~166 000 USD). Cet avantage se cumule chaque année pendant jusqu'à 15 ans.
Impôt sur les revenus locatifs
Exonéré jusqu'à 10 ans
Les revenus provenant de projets touristiques approuvés CONFOTUR peuvent être exonérés d'impôt sur le revenu pendant jusqu'à 10 ans, selon les termes spécifiques du projet.
Droits de douane
Exonérés
Promoteurs et acheteurs exonérés des taxes douanières sur les équipements, meubles et aménagements importés nécessaires au projet. De nombreux promoteurs répercutent ces économies via des forfaits mobilier à prix réduit.
Mises en garde importantes : CONFOTUR est appliqué au projet par le promoteur, pas par l'acheteur. Tous les biens en zone touristique ne sont pas éligibles. Les avantages ne sont pas transférables aux acheteurs de revente. Le compteur de 15 ans démarre à la date d'approbation du projet, pas à votre date d'achat. Vérifiez toujours le statut CONFOTUR avec la documentation officielle et un avocat indépendant avant la clôture.[9]
Acheter le bien est la première étape. Gérer une location journalière rentable est une opération continue. La plupart des investisseurs étrangers choisissent l'une des deux approches :
Autogestion
Vous gérez l'optimisation de l'annonce, la tarification, la communication avec les hôtes, la remise des clés, la coordination du ménage et la maintenance. Viable si vous habitez à proximité ou visitez fréquemment. Maximise le revenu brut mais demande un investissement en temps significatif. Des outils comme PriceLabs ou Wheelhouse aident à la tarification dynamique.
Société de gestion immobilière
Les sociétés de gestion locales s'occupent de tout — création d'annonce, tarification, check-in des hôtes, ménage, maintenance et même déclarations fiscales. Les frais vont typiquement de 20 à 35 % du revenu brut, mais un bon gestionnaire augmente souvent les réservations totales suffisamment pour compenser le coût. Essentiel pour les propriétaires absents.
Quelle que soit l'approche, attendez-vous à un revenu net de 50 à 65 % du revenu brut après frais de gestion, ménage, charges, maintenance, assurance et commissions de plateforme. Sur un revenu brut de 20 000 $/an à Punta Cana, cela se traduit par environ 10 000 à 13 000 $ nets avant impôts.
La diffusion multi-plateforme est critique. Ne vous limitez pas à Airbnb — publiez sur VRBO, Booking.com et envisagez des sites de réservation directe. À Punta Cana, environ 68 % des hôtes sont internationaux ; à Cabarete, 83 % sont internationaux, principalement des États-Unis. Adaptez votre marketing en conséquence.[3][5]
La République Dominicaine offre une combinaison rare pour les investisseurs locatifs : un marché touristique en plein essor et record, un environnement réglementaire permissif sans restrictions nationales de location courte durée, des incitations fiscales significatives via CONFOTUR, et des prix immobiliers qui restent attractifs selon les standards caribéens.
Les chiffres sont réels — de 13 000 à 53 000 $ de revenus bruts annuels selon le marché et le type de bien, les meilleurs performeurs gagnant significativement plus. Mais le succès demande plus que d'acheter dans le bon quartier. Il faut comprendre la saisonnalité, gérer les opérations professionnellement, respecter les obligations fiscales et choisir un bien dont le statut CONFOTUR et les règles de copropriété s'alignent avec votre stratégie locative.
Faites vos devoirs. Calculez les chiffres pour un bien spécifique. Et si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire pour démarrer, HipoTech peut présenter votre demande à toutes les banques éligibles en même temps — pour que vous puissiez vous concentrer sur la bonne affaire plutôt que la bonne banque.
Publié : Février 2026 • 11 min de lecture