L'achat en pre-construction et la certification CONFOTUR sont deux strategies distinctes qui fonctionnent exceptionnellement bien ensemble. La pre-construction vous donne un rabais de 15-25% sur la valeur marche et 18 mois pour preparer votre hypotheque. CONFOTUR vous donne l'exemption de la taxe de transfert de 3%, l'exemption de la taxe fonciere annuelle (IPI), et l'exemption de l'impot sur les revenus locatifs.
Mais il y a une nuance critique : la certification CONFOTUR s'attache au projet, pas a l'acheteur. Et tous les projets de pre-construction ne sont pas certifies CONFOTUR. Le promoteur peut dire que le projet « sera » certifie ou est « en cours » — mais seule une certification enregistree declenche reellement les avantages.
Les promoteurs fixent le prix des unites en pre-construction en dessous de leur valeur projetee pour une raison simple : ils ont besoin de capital de construction.
Sur un projet typique de Punta Cana ou de la Cote Nord, le rabais va de 15-25% en dessous de la valeur completee. Une unite qui sera evaluee a USD 300 000 a l'achevement pourrait etre disponible a USD 230 000-255 000.
Ce rabais cree du capital instantane a la livraison. Quand la banque evalue l'unite terminee a USD 300 000 et votre prix d'achat etait USD 240 000, vous avez USD 60 000 de capital des le premier jour.
CONFOTUR (Loi 158-01) offre trois exemptions fiscales specifiques. La premiere est l'exemption de la taxe de transfert : la taxe standard de 3% sur le prix d'achat est exoneree. Sur un bien de USD 240 000, cela vous economise USD 7 200 a la cloture.
La deuxieme est l'exemption IPI (taxe fonciere annuelle). Les biens evalues au-dessus d'environ RD$ 9,8 millions sont soumis a une taxe annuelle de 1%. Pour un bien evalue a USD 300 000, cela represente environ USD 1 400/an.
La troisieme est l'exemption de l'impot sur les revenus locatifs. Si vous louez le bien, l'impot dominicain sur les revenus locatifs (normalement 27%) est exonere. Pour un bien generant USD 2 000/mois, cette exemption economise environ USD 5 500-6 500/an.
Exemple concret. Un appartement en pre-construction a Punta Cana, projet certifie CONFOTUR. Valeur marche terminee : USD 300 000. Prix pre-construction : USD 240 000. Vous economisez USD 60 000 sur le prix. A la cloture, vous economisez encore USD 7 200 sur la taxe de transfert.
Sur 5 ans, les economies combinees sont environ USD 101 700. Meme en tenant compte de la valeur temporelle de l'argent, ces chiffres sont significatifs.
Ajoutez la dimension hypothecaire. Si vous financez 60% (USD 144 000) a 8,5% sur 15 ans, vos interets totaux sont environ USD 103 000. Les economies CONFOTUR compensent presque entierement le cout du financement.
Il y a un avantage de qualification CONFOTUR que la plupart des acheteurs n'entendent jamais : il peut vous aider a qualifier pour l'hypotheque elle-meme. Certains preteurs dominicains evaluent les proprietes d'investissement en utilisant le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) — une methode qui evalue si le revenu locatif projete de la propriete couvre le paiement hypothecaire.
Le calcul DSCR fonctionne ainsi : la banque prend le revenu locatif brut projete (base sur les comparables du marche), soustrait les charges d'exploitation (HOA, gestion, taxes, assurances), et divise par le service de dette hypothecaire annuel.
Les proprietes CONFOTUR ont un avantage structurel dans ce calcul. Parce que CONFOTUR elimine la taxe fonciere annuelle (IPI) et l'impot de 27% sur les revenus locatifs, le cote des charges d'exploitation baisse significativement.
Pour les acheteurs dont la documentation de revenus est complexe, la qualification basee sur le DSCR sur une propriete CONFOTUR peut faire la difference entre approbation et refus.
Si les chiffres CONFOTUR rendent le financement presque gratuit, vous pourriez considerer prendre l'hypotheque et rembourser une fois tout verifie. Mais la plupart des banques imposent une periode de blocage — typiquement 1 a 3 ans — pendant laquelle le remboursement anticipe n'est pas permis ou entraine une penalite (souvent 1-3% du solde). Apres cette periode, le remboursement est generalement gratuit.
Cette periode existe car la banque investit des ressources significatives. Les premiers 1-3 ans sont exactement la periode ou vous beneficiez le plus d'avoir la banque comme partie prenante — et ou les economies CONFOTUR s'accumulent le plus rapidement.
Sur un pret de USD 144 000 a 8,5%, vos interets payes sur 1 an sont environ USD 12 000, et sur 3 ans environ USD 34 400. Comparez avec les economies CONFOTUR : l'annee 1 vous economise environ USD 6 900, et les annees 1-3 economisent environ USD 20 700. Le cout net de la « protection institutionnelle » apres compensations CONFOTUR est remarquablement bas.
Demandez a votre banque : quelle est la periode de blocage, quelle est la penalite pendant cette periode, et quel est le processus apres ? Obtenez ces conditions par ecrit. Les banques varient considerablement.
Voyez comment le remboursement anticipe reduit vos interets — et comment les economies CONFOTUR se comparent
| Terme Complet | Interets Payes | Economie vs. Terme Complet |
|---|---|---|
| 1 year | $12,049 | $99,195 |
| 3 years | $34,793 | $76,451 |
| 15 years (Full Term) | $111,244 | — |
La plupart des banques imposent une periode de blocage de 1-3 ans avant le remboursement sans penalite. Verifiez les conditions de votre banque.
C'est la ou beaucoup d'acheteurs se font avoir. Le promoteur dit « certifie CONFOTUR » dans ses supports marketing, mais la certification peut etre en attente, expiree ou inexistante.
Votre avocat doit verifier independamment le numero de certification, les proprietes couvertes, les dates de la periode, et si la DGII a enregistre l'exemption.
Le moment compte : certains projets recoivent la certification apres le debut de la construction mais avant l'achevement.
Quand une banque est impliquee, le departement juridique verifie independamment le statut CONFOTUR dans le cadre du processus de souscription.
La certification CONFOTUR est concentree dans les zones de developpement touristique designees. La plus forte densite est a Punta Cana/Bavaro, Cap Cana, la Cote Nord (Sosua, Cabarete, Las Terrenas), et les zones emergentes comme Miches et Pedernales.
Si les avantages CONFOTUR sont importants pour votre these d'investissement, votre recherche devrait commencer dans ces zones.
Le questionnaire constructeur HipoTech inclut le statut CONFOTUR comme donnee standard. Le statut est suivi automatiquement et signale s'il change.
Le parcours structure ajoute des protections specifiques liees a CONFOTUR. A l'etape de pre-approbation, la plateforme identifie quelles banques offrent les meilleurs termes pour les biens certifies CONFOTUR.
Au retraitement, l'evaluation de la banque confirme l'enregistrement CONFOTUR et le calcul des couts de cloture reflete les exemptions fiscales.
Rabais pre-construction plus exemptions fiscales CONFOTUR plus verification hypothecaire institutionnelle est la combinaison de plus haute valeur disponible dans l'immobilier dominicain.
Calculez votre hypotheque pre-construction + CONFOTUR
Ajustez les curseurs pour estimer votre paiement hypothecaire en RD
Paiement Mensuel
$1,773
15-ans a 8.5%
Estimation uniquement. Les paiements réels dépendent des conditions, frais et assurances spécifiques à chaque banque. N'inclut pas l'assurance habitation ni les frais de clôture.
Obtenir des Offres Bancaires Reelles →