Estás buscando condos en Punta Cana o villas en Cabarete. Las fotos de la playa son espectaculares, el precio es justo, y te preguntas: ¿podría esta propiedad pagarse sola? La respuesta corta es sí — si entiendes el mercado, el marco legal y los números.
República Dominicana recibió un récord de 11.6 millones de visitantes en 2025 — un aumento del 4.3% sobre 2024 y del 13.3% sobre 2023.[1] Solo en diciembre llegaron casi 960,000 pasajeros aéreos, el mes más alto en la historia del país. Los cruceros sumaron otros 2.8 millones de pasajeros en el año.[12]
Ese torrente de visitantes no solo llena habitaciones de hotel. Alimenta un mercado de alquiler a corto plazo en rápido crecimiento — uno que permanece notablemente poco regulado comparado con las restricciones que enfrentan los compradores en Barcelona, Nueva York o Lisboa. Este blog te guía por lo que un comprador extranjero necesita saber para convertir una propiedad dominicana en un negocio de renta diaria.
República Dominicana es el destino turístico número uno del Caribe por volumen, y 2025 confirmó que la tendencia se está acelerando. De enero a noviembre, 7.88 millones de viajeros llegaron por vía aérea — un aumento del 35% sobre los niveles prepandemia de 2019 y 3% por encima de 2024.[2]
Estados Unidos sigue siendo el mayor mercado emisor con el 39% de las llegadas, seguido por Canadá (19%), Colombia (6%) y Argentina (6%). Punta Cana manejó el 51% del total de llegadas por aeropuerto, seguido por Las Américas en Santo Domingo (28%) y Cibao (12%).[2]
República Dominicana — Turismo 2025 en cifras
Total de visitantes
11.6M
+4.3% vs 2024, +52% vs 2019
Llegadas aéreas
8.8M
+35% vs niveles prepandemia
Pasajeros de cruceros
2.8M
+153% vs 2019, liderazgo regional
Habitaciones de hotel
92,142
+2,500 habitaciones añadidas solo en 2025
La ocupación hotelera promedió más del 77% en el primer semestre de 2025, con Semana Santa alcanzando el 85%. El gobierno apunta a 15 millones de visitantes anuales para 2030 — y con 2,500 nuevas habitaciones añadidas en 2025 y la infraestructura portuaria en expansión, el país está construyendo la capacidad necesaria.[2][10]
El rendimiento de los alquileres a corto plazo varía dramáticamente según la ubicación. Los datos a continuación reflejan promedios de los últimos doce meses (noviembre 2024 – octubre 2025) de Airbtics y AirROI, cubriendo listados activos de Airbnb en cada mercado.
| Mercado | Listados | TDP | Ocupación | Ingreso anual |
|---|---|---|---|---|
| Punta Cana | 4,875 | $118 | 49% | $20,000 |
| Cabarete | 1,310 | $108 | 52% | $19,000 |
| Santo Domingo | 4,595 | $70 | 53% | $13,000 |
| La Romana | 784 | $733 | 29% | $53,686 |
Fuentes: Airbtics (Punta Cana, Santo Domingo, Cabarete — nov 2024–oct 2025); AirROI (La Romana — nov 2024–oct 2025). TDP = Tarifa Diaria Promedio. Las cifras de ingresos son promedios brutos de todos los tipos de listados.[3][4][5][6]
La Romana destaca como el mercado premium — impulsado por villas de lujo cerca de Casa de Campo — donde las propiedades del top 10% ganan más de $20,000 al mes. En el otro extremo, Santo Domingo es una estrategia de volumen con tarifas nocturnas más bajas pero la mayor ocupación media del 53% y un fuerte segmento de nómadas digitales.
Las propiedades de mejor rendimiento (top 10%) en Punta Cana ganan significativamente más que el promedio. Factores como fotografía profesional, herramientas de precios dinámicos, estatus de Superhost y WiFi rápido pueden llevar los ingresos anuales muy por encima de la mediana del mercado.
La estacionalidad importa. La temporada alta va de diciembre a abril, con febrero y enero frecuentemente registrando ocupación del 70–90% en mercados de playa. Los meses intermedios (mayo, septiembre, octubre) requieren disciplina de precios y marketing para mantener el flujo de caja. Fuerte estacionalidad en Punta Cana; más limitada en Santo Domingo.[3][5]
Una de las características más atractivas de República Dominicana para inversionistas de alquiler es lo que no existe: actualmente no hay restricciones nacionales sobre alquileres a corto plazo. Sin topes de noches máximas, sin requisitos de presencia del anfitrión, sin sistemas de lotería para licencias. Las asociaciones de condominios y comunidades de resort pueden tener sus propias reglas, pero a nivel nacional el entorno regulatorio es permisivo.[10]
En 2025, República Dominicana promulgó la Ley 85-25, una ley integral de alquileres que reemplaza el marco de décadas anteriores (Ley 4314 de 1955). La disposición clave para operadores de renta diaria: la ley excluye explícitamente los alquileres turísticos o recreativos de 90 días o menos de su ámbito de aplicación. Esto significa que los alquileres vacacionales a corto plazo quedan fuera del marco general de protección al inquilino — no enfrentarás los topes de control de renta ni los largos procedimientos de desalojo que aplican a los arrendamientos residenciales a largo plazo.[8]
Precaución con alquileres a largo plazo: Si estás considerando alquilar a inquilinos a largo plazo (90+ días) como alternativa, ten en cuenta que la ley dominicana es fuertemente pro-inquilino. La renta está limitada al 1% del valor de la propiedad por mes, los desalojos pueden tomar más de 5 meses por falta de pago y más de un año por otras causas, y el proceso administrativo favorece fuertemente al inquilino. Muchos propietarios prefieren inquilinos extranjeros para reducir el riesgo de disputas prolongadas. Los alquileres a corto plazo bajo 90 días evitan este marco por completo.[11]
La ley dominicana no diferencia entre ingresos por alquiler a corto y largo plazo para fines tributarios. Si operas un alquiler a corto plazo, debes:[7]
Registrarte en la DGII
Obtener un RNC (identificación tributaria) de la Dirección General de Impuestos Internos. No hay un umbral mínimo de ingresos — el registro es requerido desde tu primera reserva.
Cobrar ITBIS (18% IVA)
El alojamiento a corto plazo está sujeto al ITBIS. Debes emitir facturas con comprobante fiscal (número de serie oficial de recibo tributario). El ITBIS se declara y paga mensualmente a través de la oficina virtual de la DGII.
Declarar impuesto sobre la renta anual
Los ingresos por alquiler se gravan a una tasa progresiva para residentes (hasta 25%) o una tasa fija del 27% para no residentes. Se aplica una retención del 10% como pago anticipado acreditado contra tu obligación anual. Declaración individual con vencimiento el 31 de marzo del año siguiente.
Recaudación de impuestos por Airbnb (desde 2022)
Desde 2022, Airbnb se ha asociado con el gobierno dominicano para recaudar y remitir ciertos impuestos sobre las reservas realizadas a través de la plataforma. Sin embargo, los anfitriones siguen siendo responsables de verificar su propio cumplimiento y obligaciones de declaración, particularmente para reservas por otros canales.
Fuente: Guía Tributaria Airbnb 2025 — República Dominicana, preparada por un bufete de abogados independiente. Consulta siempre con un contador local para confirmar los requisitos actuales.[7]
Si estás comprando en una zona turística — Punta Cana, Las Terrenas, Cabarete, Samaná, Bayahíbe, Jarabacoa — es muy probable que tu propiedad esté dentro de un desarrollo aprobado por CONFOTUR. La Ley 158-01, conocida como la ley CONFOTUR, fue diseñada para estimular la inversión turística y ofrece un alivio fiscal significativo a los compradores originales de propiedades calificadas.[9]
Beneficios fiscales de CONFOTUR para compradores
Impuesto de transferencia
0% (vs. 3%)
Exención del impuesto estándar del 3% de transferencia de propiedad al cierre. En una propiedad de $300,000, eso son $9,000 ahorrados desde el primer día.
Impuesto a la propiedad (IPI)
0% por 15 años
Exención del impuesto anual del 1% a la propiedad (IPI) sobre valores superiores a ~RD$9.5M (~USD $166K). Este beneficio se acumula cada año durante hasta 15 años.
Impuesto sobre ingresos de alquiler
Exento hasta 10 años
Los ingresos derivados de proyectos turísticos aprobados por CONFOTUR pueden estar exentos del impuesto sobre la renta por hasta 10 años, dependiendo de los términos específicos del proyecto.
Aranceles de importación
Exento
Desarrolladores y compradores exentos de impuestos aduaneros sobre equipos, muebles y accesorios importados necesarios para el proyecto. Muchos desarrolladores transfieren este ahorro a través de paquetes de mobiliario con descuento.
Consideraciones importantes: CONFOTUR es aplicado al proyecto por el desarrollador, no por el comprador. No toda propiedad en zona turística califica. Los beneficios no se transfieren a compradores de reventa. El reloj de 15 años comienza en la fecha de aprobación del proyecto, no en tu fecha de compra. Siempre verifica el estatus CONFOTUR con documentación oficial y un abogado independiente antes del cierre.[9]
Comprar la propiedad es el paso uno. Operar una renta diaria rentable es una operación continua. La mayoría de los inversionistas extranjeros eligen uno de dos enfoques:
Autogestión
Tú manejas la optimización del listado, precios, comunicación con huéspedes, entrega de llaves, coordinación de limpieza y mantenimiento. Viable si vives cerca o visitas frecuentemente. Maximiza el ingreso bruto pero requiere una inversión significativa de tiempo. Herramientas como PriceLabs o Wheelhouse ayudan con precios dinámicos.
Empresa de administración de propiedades
Las empresas de administración locales manejan todo — creación de listados, precios, check-in de huéspedes, limpieza, mantenimiento e incluso declaración de impuestos. Las tarifas típicamente van del 20–35% del ingreso bruto, pero un buen administrador a menudo aumenta las reservas totales lo suficiente para compensar el costo. Esencial para propietarios ausentes.
Independientemente del enfoque, espera que el ingreso neto sea del 50–65% del ingreso bruto después de tarifas de administración, limpieza, servicios públicos, mantenimiento, seguro y comisiones de plataforma. Con $20,000/año de ingreso bruto en Punta Cana, eso se traduce en aproximadamente $10,000–$13,000 netos antes de impuestos.
Publicar en múltiples plataformas es crítico. No te limites a Airbnb — publica en VRBO, Booking.com y considera sitios web de reserva directa. En Punta Cana, aproximadamente el 68% de los huéspedes son internacionales; en Cabarete, el 83% son internacionales, predominantemente de Estados Unidos. Adapta tu marketing en consecuencia.[3][5]
República Dominicana ofrece una combinación poco común para inversionistas de alquiler: un mercado turístico en auge y récord, un entorno regulatorio permisivo sin restricciones nacionales de alquiler a corto plazo, incentivos fiscales significativos a través de CONFOTUR, y precios de propiedades que siguen siendo atractivos por estándares caribeños.
Los números son reales — de $13,000 a $53,000 en ingresos brutos anuales dependiendo del mercado y tipo de propiedad, con los mejores rendimientos ganando significativamente más. Pero el éxito requiere más que comprar en la zona correcta. Requiere entender la estacionalidad, gestionar las operaciones profesionalmente, cumplir las obligaciones tributarias y elegir una propiedad cuyo estatus CONFOTUR y reglas del condominio se alineen con tu estrategia de alquiler.
Haz la tarea. Calcula los números para una propiedad específica. Y si necesitas una hipoteca para comenzar, HipoTech puede poner tu solicitud frente a todos los bancos calificados a la vez — para que puedas concentrarte en encontrar la oportunidad correcta en lugar del banco correcto.
Publicado: Febrero 2026 • 11 min de lectura