La compra en pre-construccion y la certificacion CONFOTUR son dos estrategias distintas que funcionan excepcionalmente bien juntas. La pre-construccion le da un descuento del 15-25% sobre el valor de mercado y 18 meses para preparar su hipoteca. CONFOTUR le da exencion del impuesto de transferencia del 3%, exencion del impuesto anual a la propiedad (IPI), y exencion del impuesto sobre ingresos por alquiler.
Pero hay un matiz critico que la mayoria de los compradores no nota: la certificacion CONFOTUR se adjunta al proyecto, no al comprador. Y no todos los proyectos de pre-construccion estan certificados por CONFOTUR. El desarrollador puede decir que el proyecto "sera" certificado o esta "en proceso" — pero solo una certificacion registrada realmente activa los beneficios.
Los desarrolladores fijan precios de unidades en pre-construccion por debajo de su valor completado proyectado por una razon simple: necesitan capital de construccion.
En un proyecto tipico de Punta Cana o la Costa Norte, el descuento de pre-construccion va del 15-25% por debajo del valor completado. Una unidad que tasara en USD 300,000 al completarse podria estar disponible a USD 230,000-255,000 durante la fase de pre-construccion.
Este descuento crea capital instantaneo en la entrega. Cuando el banco tasa la unidad completada en USD 300,000 y su precio de compra fue USD 240,000, tiene USD 60,000 de capital desde el dia uno.
CONFOTUR (Ley 158-01) proporciona tres exenciones fiscales especificas. La primera es la exencion del impuesto de transferencia: el impuesto estandar del 3% sobre el precio de compra se exime. En una propiedad de USD 240,000, esto le ahorra USD 7,200 al cierre.
La segunda es la exencion del IPI (impuesto anual a la propiedad). Las propiedades valoradas por encima de aproximadamente RD$ 9.8 millones estan sujetas a un impuesto anual del 1%. Para una propiedad tasada en USD 300,000, esto es aproximadamente USD 1,400/ano.
La tercera es la exencion del impuesto sobre ingresos por alquiler. Si alquila la propiedad, el impuesto dominicano sobre ingresos por alquiler (normalmente 27%) se exime durante el periodo CONFOTUR. Para una propiedad que genera USD 2,000/mes, esta exencion ahorra aproximadamente USD 5,500-6,500/ano.
Ejemplo concreto. Un apartamento en Punta Cana, proyecto certificado CONFOTUR. Valor de mercado completado: USD 300,000. Precio pre-construccion: USD 240,000. Ahorra USD 60,000 en el precio. Al cierre, ahorra otros USD 7,200 en impuesto de transferencia.
En 5 anos, los ahorros combinados son aproximadamente USD 101,700. Incluso considerando el valor temporal del dinero y la prima de riesgo de pre-construccion, estos numeros son significativos.
Ahora agregue la dimension hipotecaria. Si financia el 60% (USD 144,000) al 8.5% a 15 anos, su interes total es aproximadamente USD 103,000. Los ahorros fiscales CONFOTUR casi compensan todo el costo del financiamiento.
Hay un beneficio de calificacion de CONFOTUR que la mayoria de los compradores nunca escucha: puede ayudarle a calificar para la hipoteca misma. Algunos prestamistas dominicanos evaluan propiedades de inversion usando el Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda (DSCR) — un metodo que evalua si el ingreso proyectado por alquiler de la propiedad cubre el pago hipotecario, en lugar de depender solo de su ingreso laboral personal.
El calculo DSCR funciona asi: el banco toma el ingreso bruto proyectado por alquiler (basado en comparables del mercado en la zona), resta gastos operativos (HOA, administracion, impuestos, seguros), y divide por el servicio de deuda hipotecaria anual. Un DSCR superior a 1.15-1.35 (segun el prestamista) significa que la propiedad genera suficiente ingreso para cubrir la hipoteca.
Las propiedades CONFOTUR tienen una ventaja estructural en este calculo. Porque CONFOTUR elimina el impuesto anual a la propiedad (IPI) y el impuesto del 27% sobre ingresos por alquiler, el lado de gastos operativos de la ecuacion baja significativamente.
Para compradores con documentacion de ingresos compleja (independientes, multiples fuentes de ingreso, ingresos extranjeros), la calificacion basada en DSCR en una propiedad CONFOTUR puede ser la diferencia entre aprobacion y rechazo.
Si la matematica CONFOTUR hace que el financiamiento parezca casi gratuito, podria considerar tomar la hipoteca y prepagar una vez que haya verificado todo. Pero la mayoria de los bancos imponen un periodo de carencia — tipicamente 1 a 3 anos — durante el cual el pago anticipado no esta permitido o incurre en una penalidad (frecuentemente 1-3% del saldo). Despues del periodo de carencia, el prepago es generalmente gratuito.
Este periodo de carencia existe porque el banco invierte recursos significativos en evaluacion, verificacion legal y tasacion. Los primeros 1-3 anos son exactamente el periodo cuando mas se beneficia de tener al banco como parte institucional interesada — y cuando los ahorros CONFOTUR se acumulan mas rapido.
Sobre un prestamo de USD 144,000 al 8.5%, su interes total pagado en 1 ano es aproximadamente USD 12,000, y en 3 anos aproximadamente USD 34,400. Compare con los ahorros CONFOTUR: el ano 1 le ahorra aproximadamente USD 6,900, y los anos 1-3 ahorran aproximadamente USD 20,700. El costo neto de "proteccion institucional" despues de las compensaciones CONFOTUR es notablemente bajo.
Pregunte a su banco especificamente: cual es el periodo de carencia, cual es la penalidad durante ese periodo, y cual es el proceso despues. Obtenga estos terminos por escrito. Los bancos varian significativamente.
Vea como el pago anticipado reduce su interes total — y como se comparan los ahorros CONFOTUR
| Plazo Completo | Interes Pagado | Ahorro vs. Plazo Completo |
|---|---|---|
| 1 year | $12,049 | $99,195 |
| 3 years | $34,793 | $76,451 |
| 15 years (Full Term) | $111,244 | — |
La mayoria de los bancos imponen un periodo de carencia de 1-3 anos antes del prepago sin penalidad. Consulte los terminos de su banco.
Aqui es donde muchos compradores se queman. El desarrollador dice "certificado CONFOTUR" en sus materiales de marketing, pero la certificacion real puede estar pendiente, vencida o inexistente.
Su abogado debe verificar independientemente el numero de certificacion, las propiedades cubiertas, las fechas del periodo de certificacion, y si la DGII ha registrado la exencion.
El momento importa: algunos proyectos reciben certificacion CONFOTUR despues de que comienza la construccion pero antes de la finalizacion.
Cuando un banco esta involucrado, el departamento legal del banco verifica independientemente el estado CONFOTUR como parte del proceso de suscripcion.
La certificacion CONFOTUR se concentra en zonas designadas de desarrollo turistico. La mayor densidad esta en Punta Cana/Bavaro, Cap Cana, la Costa Norte (Sosua, Cabarete, Las Terrenas), y zonas emergentes como Miches y Pedernales.
Si los beneficios CONFOTUR son importantes para su tesis de inversion, su busqueda de propiedad debe comenzar en estas zonas.
El cuestionario de constructores de HipoTech incluye el estado CONFOTUR como dato estandar. El estado se rastrea automaticamente y se senala si cambia.
El camino estructurado agrega protecciones especificas relacionadas con CONFOTUR. En la etapa de pre-aprobacion, la plataforma identifica que bancos ofrecen los mejores terminos para propiedades certificadas CONFOTUR.
En el reprocesamiento, la tasacion del banco confirma el registro CONFOTUR y el calculo de costos de cierre refleja las exenciones fiscales.
Descuento de pre-construccion mas exenciones fiscales CONFOTUR mas debida diligencia hipotecaria institucional es la combinacion de mayor valor disponible en bienes raices dominicanos.
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Solo estimación. Los pagos reales dependen de los términos, comisiones y seguros específicos de cada banco. No incluye seguro de propiedad ni costos de cierre.
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